开放式楼院咋管理？青岛这个小区有经验

无物业管理的开放式小区卫生保洁工作一直是困扰城市治理的一个大问题。由于不能像物业小区一样做到规范化管理，开放式楼院往往会产生大量卫生死角，是影响市容市貌的短板之一。为了解决上述问题，青岛市于去年开始提出探索开放式楼院的“准物业化管理”，经过长期的调研与协调，香港中路街道与辖区一家物业公司签订协议，从今年1月1日起由该物业公司开始负责辖区新贵都社区的卫生保洁工作，成为首批试点“开放式楼院准物业化管理”的街道。

公益性岗位减少增加开放式楼院保洁压力

记者了解到，在购买物业服务之前，开放式楼院的保洁工作一直由社区公益性岗位的社工承担。“社区公益性岗位有十多年的历史，初衷是为了解决年龄超过45岁困难人群的就业问题，由政府出资每月为其发放补助，并购买社会保险。2013年之后，政府不再增设社区公益性岗位。”香港中路街道工作人员隋金胜介绍，随着适龄人员退休，香港中路街道的公益性岗位已经由顶峰时期的100余人减少到59人。也因此导致本来相对充裕的开放式楼院保洁队伍日益紧缺，街道的整治压力也日益加大。

青岛市提出开放式楼院“准物业化管理”后，香港中路街道经过大半年的调研，最终于去年年底与辖区一家物业公司签订协议，在辖区新贵都社区试点购买物业公司服务，对开放式楼院进行保洁。按照规定，如果街道对保洁效果不满意，可以对物业公司进行经济处罚。

“没钱赚”导致物业公司不想接“烫手山芋”

香港中路街道新贵都社区开放式楼院共有20栋楼，61个单元，楼房外面积为2万7千余平方米。隋金胜告诉记者，招聘一家愿意为开放式楼院干活的物业公司并不容易。

“主要是钱的问题。”隋金胜说，街道为物业公司定出的保洁价格是120元/单元/月，楼前楼后包含道路、绿地等所有地面保洁价格为0.27元/平方米/月。而在香港中路街道，封闭式小区物业的收费标准绝大多数超过2元/平方米/月，“干这么多活还挣不着钱”是很多物业公司不想接这个“烫手山芋”的原因。

经过与多家物业公司沟通，香港中路街道最终与青岛锦绣前程物业管理有限公司签订协议，由他们负责今后一年新贵都社区开放式楼院的保洁工作。“这家物业公司常年服务辖区多个小区，管理水平比较高，街道对这家公司的情况也比较了解。”

“资源共享”助物业公司得“微利”

为什么锦绣前程物业公司敢揽下这个项目？该公司总经理高志峰为记者算了一笔经济账。

“首要原因是我们本身就接管了周边几家封闭式楼院物管项目，保洁员工、管理人员等人力资源皆可以与开放式楼院实现共享。”高志峰介绍，新贵都社区开放式楼院共分为5处，除了闽江路62号和闽江路11号区块面积较大，其余几处只有一个楼座，且与其服务的封闭式小区仅一街之隔，公司可让周边小区物业经理负责开放式楼院巡视，不需要额外增加管理层。“我们只需要为闽江路62号和11号单独聘请保洁人员打扫，其余的楼座让物业原有的保洁人员顺道打扫就行。每月为有关保洁人员增加三五百块钱奖金，保洁人员也很乐意。”高志峰坦陈，这个优势可以让公司以“微利”维持开放式楼院的保洁工作，而如果是一家外来物业公司来运营，可能就得面临“亏损”。

“物业公司得到的利润低，但我们承担的责任也少。”高志峰介绍，锦绣前程物业公司只负责这20栋楼院的卫生保洁，不需要为楼院内的水、电、暖等设施担责，也没有人身意外伤害、偷盗等风险，而且服务费用由政府部门一次性付清，也避免了逐家收取物业费时发生的扯皮。

此外，锦绣前程物业还十分看好开放式楼院未来可以带来的经济利益。“我们在运营的物业小区内提供特色农产品和矿泉水的订购，未来我们也希望能将这种社区经济做大到开放式小区。”

街道工作人员隋金胜告诉记者，物业公司是逐利企业，要想让他们保质保量且长久地为封闭式小区服务，必须保证物业公司有利可图。“我们每年都对开放式小区有改造计划，今年我们计划为新贵都社区内部分开放式楼院整修道路并划停车位、设门禁，以后小区居民的车位费由提供服务的物业公司收取。在便利居民的同时也可以增加物业公司的盈利点。”

当记者质疑开放式楼院居民能否接受由不交钱停车到交钱停车的转变时，隋金胜向记者解释道，由于缺乏门禁管理，开放式楼院内往往停放了许多外来车辆，不仅导致居民家门口停不下车，也造成许多治安隐患，按照此前楼院改造经验，居民都很欢迎以低廉的车位费换取固定停车位。

“企业肯定是要赚钱的，我们之所以接这个项目，是综合考虑眼前利益和长远利益，经济效益和社会效益的最终选择。”高志峰介绍，他们希望通过这个项目在群众中积累良好口碑，这样街道在购买其它物业服务时，锦绣前程物业也能增加胜出几率，这样产生的“长尾效应”可以让物业公司通过“微利”项目赚取更多利益。

政府投入资金变少，保洁质量变高

政府为开放式楼院购买物业服务，对交物业费的居民是否有失公平？记者了解到，新贵都社区的物业服务仅限于卫生保洁，并不提供其它物业项目。且从政府层面来说，购买物业公司服务比购买公益性岗位的支出要少很多。

“为满足保洁需求，新贵都社区原先需要13名公益性岗位，社工月工资为580元，加上为其购买的保险费用及街道每月50元的考核奖，政府年支出将近24万元。现在我们购买物业公司一年的服务费用才不到18万元，所以从大面上算，购买物业服务性价比更高。”隋金胜介绍。

经过8个多月的运行，物业公司保洁的效果到底怎么样？隋金胜介绍，以往新贵都社区每月接到市里转达的卫生问题曝光件约为10件，聘请物业公司后，曝光件数量现已减少80%，其中闽江路62号楼院已经连续多月无居民投诉案件。

（青岛日报/青岛观/青报网记者 王萌）

[责任编辑：王春令]

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